El proceso de Due Diligence Ambiental permite identificar los pasivos financieros ocasionados por riesgos ambientales, de seguridad o salud derivados de la operación de las instalaciones o su estado, sea reconocido o percibido por las partes interesadas. Los principales aspectos considerados son los derivados del cumplimiento de la legislación, presente o prevista, que aplica al establecimiento, tanto por las actividades pasadas (por ejemplo por la presencia de amianto o contaminación del suelo) como presentes (por las operaciones llevadas a cabo en el momento de la revisión, su autorización administrativa y condicionantes); pero también considerando la evolución previsible de las mismas, por el propietario actual o por un potencial adquiriente.
La Due Diligence Ambiental desarrollada por COMEI ofrece una información muy útil en las operaciones de modificaciones de la titularidad de activos inmobiliarios, principalmente en establecimientos industriales, pero también en aquellos que han albergado industrias o en operaciones corporativas.
Nuestra experiencia nos permite ofrecer una información útil, contrastada y documentada sobre el estado de los activos y la existencia, o no, de costes ambientales ocultos, que en su caso son valorados. De esta forma los compradores y promotores inmobiliarios (habituales clientes de este servicio) se benefician de un precio de adquisición al que pueden descontarse todos los costes de adaptación precisos, y el vendedor dispone de una herramienta que valora las instalaciones en su precio justo y le protege de la erosión de precio de venta por “supuestos” vicios ocultos. Nuestra participación ofrece una información veraz y objetiva. La realización de Due Diligence Ambientales es imprescindible en operaciones con la industria química, farmacéutica o petroquímica, pero recomendable en otras muchas actividades, por los costes de gestión de residuos no identificados previamente y la responsabilidad del adquiriente de las propiedades.
El proceso completo Due Diligence Ambiental puede implicar tres fases.
Fase I
Consiste en:
- Análisis documental de todos los elementos de la instalación y el emplazamiento: usos anteriores, permisos y autorizaciones, sanciones, quejas vecinales, características de los equipos y sus elementos de protección.
- Inspección visual de las instalaciones, observando elementos que permiten identificar las prácticas ambientales, de seguridad y de prevención y protección llevadas a cabo
- Entrevistas con personas clave de la instalación, y en su caso, con los responsables de las operaciones clave
En esta fase, siguiendo los procedimientos descritos en la norma ASTM E1527-13 adaptada a la realidad española por nosotros, no se realiza ninguna toma de muestras, que puede ser recomendada si así se considera conveniente en el informe redactado, en esta se evalúan los riesgos, los costes derivados de la responsabilidad y las recomendaciones para el cliente, todas ellas valoradas económicamente.
Fase II
Si, a raíz de las conclusiones anteriores se considerara necesario una investigación más detallada, al observarse evidencias que fuera necesario corroborar analíticamente, estas se llevarían a cabo en la segunda fase. Esta incluye, según las necesidades del cliente:
- El muestreo y análisis detallado de aquellos elementos recomendados en la Fase I
- La preparación de presupuestos de corrección, remediación o reducción de los efectos ambientales negativos
Fase III
La tercera fase consiste, si así se considera necesario, en la corrección de los defectos ambientales observados:
- Remediación de la contaminación identificada en el suelo
- Incorporación de medidas de reducción de ruidos
- Corrección de las emisiones atmosféricas de gases u olores
- Modificación de los sistemas de gestión y depuración de aguas
- Adaptación de los procedimientos operativos para reducir el impacto ambiental.